すっかりご無沙汰してしまいました。実に３か月。 こんなことが許されるとは産経さんも寛容、ありがたいです。 と言っても、そろそろお払い箱になるかもしれませんので、 そうならないために、再開しようと気持ちを新たにしています。 ずっと頭のなかでは引っかかっていたのですが、 物理的にどうもゆとりがなかったのです。 その質問対応のオファー（というかプッシュ）の連絡があったのが 再開のきっかけといえばそうかもしれません。 日々生身の事例に直面し入り込んでいると、それを体系立てて 文章にまとめる、ということがなかなかできないのが現実です。 さらさら～と書ける才能がある人がうらやましい。 一息ついたら書こうと思っていて、一息つかないうちに１２月になっていました。 それほど案件１つ１つの個別性が高いんです。 相手が感情を持った人間で、一人ひとり違いますから、 本で読んだ知識や事例集上の他の事例が、目の前のケースに 必ずしも当てはまるとは限らないのが実際です。 もちろん、判断の根拠としての法律、そして判例の知識は絶対条件。 当然それなくして話はまとまりません。 「法律は、法律を知っているものに味方する」ですからね。 「知らなかったんです」と泣いても救われるわけではない。 だから真剣に「勉強」している人が多いですし、調べることで 色々な道筋が見えてくると思います。 ただ、一番言いたいのは、「法律ではこうである」といくら言えても、 目の前の人を動かすというのとは少し違うんですよね。 いくら勉強して「こうあるべき」とわかっていても、それを相手にわかってもらい、 しかし、こればかりは場数を踏まなくてはならないし、 人の気持ちを察する力、洞察力なども必要になってきます。 ということを念頭に、「不動産の貸し借り」をめぐる様々な人間模様を 引き続き紹介していきます。 改めましてよろしくお願いします。
実行できるのとは別であると常に思います。
ゲストハウスは今ひそかなブームです。
今回は借りる側からみたゲストハウス。
各個室というプライバシーは確保されつつ、
リビング、トイレ、キッチン、お風呂は共同ということは、
家と同じで、家庭の団欒と同じような温かさがある点が人気なのです。
アパート形式もあり、一軒家もあります。
このような住居形態は考えられない
という人には
家探しの選択肢に全く入りえないでしょうが、
地方から出てきていきなりの１人暮らしが心細い人同士、
また同じ趣味や価値観を持った人同士が共同生活する、
そんなコンセプトが受けているようです。
外国人など普通の賃貸住宅に入居しにくい人たちの受け皿、
というばかりではありません。
現実問題、１人暮らしで、テレビ、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジなどを
一から揃えるのは大変。寮などと同じように、
共同で使えるなら、多少の不便はあっても経済的かつ合理的です。
共同スペースで合意の上で様々な催しをすることも可能です。
かつてワンルーム等のアパートだった建物を改修するので、
通常立地がよい点が特徴です。
その分、賃料は強気のオーナーさんもいるようです。
長期入居者を獲得するために、テレビなどのハード面の高級化を
図る動きもあるようです。
デザイナーが設計した、女性専用の高級ゲストハウスもありますし、
外国人専用ゲストハウスもあります。市場が拡大していけば、
差別化されていくことでしょうね。
ゲストハウスの運営は、通常の賃貸管理とは異なりますので、
通常の物件検索では見つかりません。
「ゲストハウス」で検索して、専門に取り扱っている業者のサイトから
見つけるといいでしょう。
デポジット（敷金のようなもの）と最初の月の賃料が
契約時に必要なお金です。連帯保証人は要りません。
賃料には水道・光熱費も含まれているのが一般的です。
ただ、条件面はＯＫでも、気になるのは他の入居者がどんな人たちか…。
入居者同士のトラブルも、入居者のモラルも気がかりでしょう。
この点は、オーナーさんも同じように考えていますので、
管理を専門業者に委託し、管理規則をつくって徹底しているはずです。
実態と実績、ルール違反者への対応がどのように
なっているのか確認するとよいでしょう。
契約が定期借家契約となっている物件（期間を区切った定期の
賃貸借契約で、更新はなし。）であれば、
ルールを遵守する入居者は再契約可（これが原則）、
共同生活に悪影響を及ぼす入居者は再契約しない、
それが可能になります。
コンセプトを理解した上で、このスタイルに抵抗がなければ、
通常の賃貸アパートやマンションとトータルで比較して、
検討してみてはどうでしょうか。候補物件が見つかったら、
共同スペースを含めた全体を見学させてもらいましょう
。
酒井恵理子のワンストップコンサルティング
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最近よく見かけるゲストハウスについて紹介したいと思います。
まずは、貸す側からみたゲストハウス。
今、空室が目立つワンルームのアパートも、新築時には
そこそこ入居者が入っていたはずです。
でも、時がたち、周りに新築が建ってしまったら、
そのままでは競争力が確実に下がっています。
空室を抱えながらも手をこまねいているオーナーさんに、
ゲストハウスに模様替えしませんか、と提案して、
一括借り上げしている会社があります。
物件によっては、買い取って自社物件として改修し、
貸し出している場合もあります。
それが、今大盛況
なのです。
供給が追いつかないのが現実です。けっして大風呂敷でなく、本当に。
さてそのゲストハウス、どんなものかと言うと、
正確な定義があるわけではないようですが、
各部屋は３畳ほどで、机とベッドだけ。
各フロアに共同のキッチン、リビングがあり、
あとは人数に応じたシャワー、トイレなどの生活設備があります。
ドミトリー（寮）に似ていますが、違うところは、
完全に一人部屋で、まかないはつきません。
まあ、このあたりを書くと、今時借りるのは外国人だけなのでは？
と思われがちですが、その会社が管理されている物件の入居者の９割は日本人です。
しかも、集客は自社のＨＰのみで空室待ちだということですから、大人気なのです。
賃料は…３、４万円くらい。敷金礼金はとらずに、保証金という名目で数万円いれてもらえば
いいでしょう。フリーターにも、連帯保証人がいない人にも貸します。
これが、人気の決定打。
オーナーさんにとってそんな賃貸は不安・・・と思われがちですが、
賃料が賃料ですから、滞納する人はいないのだそうです。
（だって、出されたら、普通のアパートは
借りられない可能性が高い人たちですから）
また、風紀は・・・についても、共同の部分には専門業者が清掃に入りますから、
下手なワンルームで入居者任せにするより、よっぽど室内がよい状態で保てます。
まだ口コミの世界なので、ちょっと無理して借りていた１Ｒからの
移行組が今後相当見込まれそうですし、
カプセルホテルやマンガ喫茶でつないでいる人にも重宝がられるでしょう。
賃貸借契約ですが、（旅館のような一泊いくらという形式ではありません）
定期借家契約にするとよいでしょう。理由は、既に取り上げた通りです。
単なるリフォームでは、もはや他との差別化はできないと思っているオーナーさん、
空室の目立つ古アパートをどうしようかと迷っている場合には
思い切って切り替えてみてはどうでしょうか。
建替えするにしても、各部屋に水周りはありませんので、比較的安価ですみます。
賃料３万円としても、実は（表面）利回りは軽く１５％はいく計算です
。
工事自体も１～２ヶ月程度で済むようです。
興味をもたれた方は、まずは当社までご連絡ください。
次回は借りる側からみたゲストハウスです。
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台風の勢力は驚異的ですね。東京は雨だけ、風だけの順番でどうにかなっていますが、被害に遇われた方には心からお見舞い申し上げます。元通りにならないものもあるから、辛いですよね・・・。
さて、前回までのおさらい。
アパートを建てて新築時は黙っていても満室のはずなので（だから建てたのですから）、当面の賃料収入に安心するのでなく、１０年後の競争力をつけるための管理体制、資金の準備が必須ということです。
そうなると、サブリースはどうなのでしょう。
サブリースの大きなメリットの一つが家賃保証です。サブリース会社は転貸目的でオーナーから建物を一括（マンションなど区分所有建物の場合もあります）で借り上げ、空室の有無に関わらず、契約で定めた賃料をオーナーに支払ってくれます。都心で立地がよい物件では９割の設定が一般的のようです。空室になってもサブリースで保証するから、という心強い言葉（殺し文句）で建てる決心をした方も多いでしょう。
また、入居者にとっての大家さんはサブリース会社ですから、本来のオーナーは入居者と直接かかわることがなく、個別に契約することもないし、入居者とのトラブル、滞納リスクも回避できます。オーナーはあくまでオーナー（したがって、保守点検などはオーナーの負担ですが）、この点は間違いなくサブリースのメリットであり、特にサラリーマンオーナーなど忙しい人には重宝するシステムと言えるでしょう。
しかし、どちらかというと前者のように収入面が気になっている方は、今一度よく考えてみる必要があります。
まず、何度も述べているように、建物が新築で保証に頼らなくてもいいときに、みすみす満額でない家賃収入でよしとしてよいのでしょうか。また、入居者からの礼金、更新料はオーナーには入ってきません。家賃についても、契約では通常、契約期間中であっても２年ごとに双方の協議で見直す、もしくは、経済情勢に応じて協議することができるなどの条項があるため、将来的な家賃下落のリスクを回避できるわけではないのです。家賃保証を一番当てにしたい頃、まさに築１０年くらいで競争力が落ちる頃、賃料の値下げの交渉があっても不思議ではありません。サブリース会社は「借主」であるため、借地借家法により賃料の減額請求権があるのです。
そもそも、恐れている将来的な競争力低下の幅は、これまで述べてきたように縮めることは可能です。「１０年後の競争力」を念頭にいれた管理、メンテナンスの質により長期に渡る建物の価値は左右され、賃料にも影響を及ぼすことになりますから、管理を任せる会社の質・姿勢次第ということにもなります。また、木造かＲＣか（始めに投下したお金）によって、築年数がたったときに差が生じることはいうまでもありません。
したがって、信頼のおける不動産会社に恵まれた場合は、敢えてサブリースにしなくても一般管理契約で、新築のときには強気な賃料設定で募集してもらい、１０年後の競争力を意識しつつ、相場に応じて徐々に賃料を下げていく、そんなスタンスでいいのではないでしょうか。初めからサブリースに甘んじる必要はない、と言っているみたいですが、サブリースのメリットは収入面だけではないので、トータルで判断すべきでしょう。
そんなことも念頭に、１０年後の競争力へ、新築の時から準備は始まっています。
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そうこうしている間に7月に突入です。今年も折り返しです。早いですねぇ。
さて、前回書いたように、一般的に新築のアパートは黙っていても入居者が入りますし、賃料も比較的強気に設定できます。そもそもそれが可能となる立地だからこそアパートを建てたわけですからね。そう考えると、新築の時点から空室を見込んでおくということ自体、本来はナンセンスです。
勝負は１０年後です。
２棟目のアパート建設の提案を受けているあるオーナーさんは、現状１／３空室を抱えた築１５年のアパートをお持ちです。駅から数分の立地。でも、階段や各戸の扉のさびが激しく、草もぼうぼう。築２５年くらいかと思いました。はっきり言って、通りがかりの人が「住んでみたい」と思える物件とは到底言いがたい。新築時、確実に満室になりますよ、といわれたそうで、事実そのときはそうだった。なのに今、空室が一向に埋まらない状態…、オーナーさんは嘆きます。アパートなんてこんなもの、だから、２棟目も二の舞になるのでは、と。
前回書いたように、１０年もたつと、どんな建物でも様々なところに「ガタ」が出始めます。そのときに（もちろん、そうなる前にできることはやるのですが）適切な処置が必要で、必要なお金をかけなければなりません。改修や補強、交換など、アパートという商品の品質を維持する努力はオーナーさんの義務です。努力次第で、劣化の進行を少しでも食い止めることができます。それは日頃のお手入れ、つまり日頃の管理そしてその意識の問題なのです。
立地がいいので、新築の時は仲介業者もせっせと入居者募集活動をしてくれたでしょうが、今のこの状態ではまるで放置されているのが現状です。
状態が悪い⇒不動産業者も積極的に募集活動をしない⇒空室が埋まらない⇒家賃が入らないので改修ができない⇒状態がますます悪化
こんなスパイラルに陥っている古アパートは沢山あるのではないでしょうか。新築の時から、月々の賃料収入に安心するのでなく、１０年後の競争力をつけるための管理体制、資金の準備が不可欠です。
ところで 、サブリース契約をするかどうか悩むオーナーさんがいらっしゃることでしょう。新築時は本来黙っていても満室なのですから、みすみす満額の賃料が入らないサブリースは不要で、最初は単に管理業務だけを委託すればよいのです。それでもサブリース契約が注目されるのは、将来的な家賃保証が頼みの綱となるからでしょう。果たして…。
続きは次回。
久しぶりの更新になってしまいました。
１０年後、のことを想像することはありますか。自分のこと、日本のこと、生活のこと、色々ありますが、１０年後の今の住まいの状態のこと。
新築や築浅の賃貸マンションを転々とする場合には、住んで１０年たつころの状態を実感することも少ないでしょう。実際築後数年は、よっぽどの安普請を除いて、ほとんど何事も起きないからです。せいぜい電球の球切れくらい。
でも、5年もたつと、初めてトイレが詰まる、水道の栓がなんとなく調子が悪い、シャワーの出が心なしか悪くなる、ガスコンロがつかなくなる、壁のクロスがなんとなく浮いてきた…ちょっとした不具合が続々と出てきます。
外壁も、１０年たつとなんとなくみすぼらしくなるので、マンションでは一般的にそのころを目途に塗り替えがおこなわれますよね。戸建の場合は持ち主の勝手ですが。家電もそう。テレビもどんなに大切に使っても１０年。洗濯機、冷蔵庫次々となんとなく調子が悪くなる。家電の場合は次々新しいものがでてきますので、あるタイミングで買い替えることになります。
さて、「不動産の貸し借り」という視点にたつと、アパート・マンションのオーナーになって、年数がたつということは、貸しているすべての部屋の中でそのようなことが起こるということです。もちろん、入居者が揃えた家電の不具合はオーナーには関係ない話ですが、たとえばガス機器はオーナー負担です。
先日東京ガスの方と話をしていて、ガスコンロは、耐用年数（およそ10年）が近づくころから買い替えを薦めているけれど（直接的にはエネスタ）、オーナーさんが、そんな、全部を取り替えるお金なんてないよ、ということで、なかなか買い替えが進まないとのことです。ガスの場合は、給湯器で死亡事故も発生したことですし、安全にかかわることなのですが、逆に安全を大義名分に保証期間内なのに無理に買い替えを薦めるということもあったりで、オーナーさんにしてみれば、ほいほいと言われるがまま買い替えたくはない、でも、何かあったときにガス会社から打診があったのを無視したことへの責任を追及されるのは困る…。
結局、ある時期になったら、入居者が退室したタイミングでひとつずつ交換していくのが無難な方法です。１０年ぐらいたったときに、金銭面での余裕がないと、かけるべきところにかける予算がなくなる、ということになるのです。（建物の躯体の話はここでは別です。そもそも安かろう悪かろうの建物を建てたら、もっと別の問題に直面することになります。）
しかし…築１０年頃というのは、賃貸物件としての競争力が低下し、空室が目立ち始める時期なのです。
続きは次回に。
土地を一定期間貸して、最初に金銭の授受を済ませ、あとはなにもしない。期限が来たら土地は必ず戻り、おまけに自分は一銭も出していないのに建物も手にはいる。という話の続き（まとめ）です。
ところで、建物譲渡特約がついた定期借地契約というものがあります。この契約で土地を３０年（法律では３０年以上となっていますが、商品化されているものは私が知る限り「３０年」）、ハウスメーカーに貸すという商品は、土地を借りたハウスメーカーが自前の建物を建てて、賃貸経営をするというものです。新聞でもよく宣伝されてますね。前回と違って、出来上がった建物を分譲するのでなく賃貸します。ちなみに、この商品では既に地主さんへの地代一括前払い方式が取られています。
３０年ですから、まだ予想できる範囲の未来。今４０歳の人が契約しても、７０歳になったら土地が戻るのを見届けられます。
しかし、建物譲渡特約なので、地主は建物を買取る（ハウスメーカーは譲渡する）約束です。築３０年のアパートを買取らなければならない。７０歳になった自分がアパートのオーナーになるのです。買取るお金をどう工面するのかもそうですが、それでそのあとどうするのか。もし今５０歳の人だったら、８０歳になったときの話です。子供が経営を引き受けてくれるならいいのですが。
しかしそれよりもそもそも…。
想像してみましょう。返還されたときの建物の状態はどうなんだろう。
前回登場した定借付きマンションでは築５０年です。無償でも、もらったほうが困ってしまう。建物譲渡特約付き借地権のアパートは築３０年です。築３０年なら、建て方によってはまだ商品価値があるかもしれませんが、買取るのですからね。
結局、メンテナンスもしくは解体費用は地主に発生するわけで、逆にいえば、古くなった建物に係る費用負担をハウスメーカーがなんとか回避する、ということです。（前回のマンションの話では、建物返還が原則で、更地返還の場合は別途相談ということになっています。前々回は建物所有者が解体費用を積み立てる話でしたね）そのあたりは、遠い先の話なので、なかなか想像しずらい部分かもしれませんね。
ということで、事業者は本当に色々なことを考えますが、建物を建てる目的で土地を貸すときは、先の長い話なので、自分が歳をとること、建物も老朽化することをよく考慮しておかないとならないのだと思います。
酒井恵理子のワンストップコンサルティング
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「土地は売らずに貸す」というタイトルを、「提言」のようにとられた方には、ごめんなさい。そういうことではありません。
土地を売るつもりのない地主さんに対し、売ってくれないのはわかってます、じゃあ貸してくださいよ。と営業する業者さんに土地を貸す話です。
このように、(マンション用地にうってつけな）土地を借りて事業をしたいと思っている業者は、地主さんにとって少しでも魅力的な提案をしたいところ。そこで、その業界初の試みは、土地の賃貸借契約において、全期間の地代を一括前払いするというものです。５０年の契約なら、５０年分の地代相当額をまとめて払う、それだけお金を最初に積むということです。５０年間毎年の地代という定期収入もいいけれど、まとまったお金は魅力的です。自分が地主ならどうですか？
５０年間の地代の額を予め確定するということにもなります。
でも、このように一度にまとめて地代を受け取ると、一括で課税されてしまうのですが、平成17年からの取り扱いで、契約において地代の前払いである旨を明記すれば、年度ごとに納税すればよいことになりました。したがって、お金は一括で受け取っても、所得計算上は毎年の収入（前払いを受けた額を５０で割った金額のイメージ）になるというものなのです。この税務上の取り扱いは実に画期的です。
晴れて土地を借りられた業者は、地代を一括払いして、（あと、保証金はこれとは別に支払って）建物を建てて定期借地権付きマンションとして分譲します。ということは、土地を使う（借りる）のはマンション購入者なので、購入者は地代を毎月支払います。つまり、事業者は地主に一括前払いした地代を、購入者から５０年かけて回収するということです。このようなしくみの場合、地代は確定しているので、購入者にとっては、その後の地代の見直し（値上げ）リスクを避けられることになります。まぁとにかく先の長い話ですが。
土地の賃貸借契約期間が満了したら、土地を返し建物も無償で譲るというのが、この事業者の提案の特徴です。
マンションを買う側からみると、最初に保証金を払って、毎月の地代を払いつつ、通常のマンションと同様、修繕積立金を積立てますが、更地返還ではない（ことになっている）ので、前回述べたような解体積立金の負担はありません。その代わり、５０年たったら建物を無償で地主に譲渡する約束です。予定通りなら、建物は地主の手に渡り存続しますから、住み続けることができるかもしれませんが、なにしろ築５０年ですからね…。そもそも存続しているのかも怪しい。
そろそろ長くなってきましたので、あともう一回でまとめたいと思います。
酒井恵理子のワンストップコンサルティング
連休中は思ったより家探しをする人は多くない、と前回書きましたが、今日の新聞に、ＧＷ中はアパマン館が大盛況だったと書いてあり、へーそうだったの～？？と思ったら、アンパンマン館でした…。そんなのあるのね。妙な読み違いってすることありませんか？
さて、都心での用地仕入れはデベロッパーも建売業者も、今極めて困難です。
売ってしまったら二度と手に入らない、そう思う土地オーナーは、どんなに説得されても土地は売らない。でも、今活用できている訳ではない。
ならば、それを逆手にとって、「土地は売らない」で結構です、というスタンスで、土地を借りてビジネスしようという動きがあります。
先週当社へ熱い営業にいらした会社が、少し前の日経新聞の日曜版に載っていました。定期借地権付きマンションはお値打ちか、というコーナーでしたが、たった数行の紹介。業界初の試みということなのに、あれだけではよく伝わらないだろうな～。
定期借地権付き住宅は得なのかどうか、一般的に、買う側の立場で解説されているのをよく見かけますが、このブログは不動産の貸し借りをもっと身近に、というテーマなので、土地を貸す側から見てみましょう。
定期借地権を使ったスタンダードなスキームは、事業者が地主さんから土地を一定期間（５０年以上）借り、その土地の上に自前でマンションなどを建てて分譲するもので、これがいわゆる定期借地権付きマンションになります。
地主さんは、自分の土地を５０年以上貸しますが、必ず返してもらう契約なので、貸しっぱなしとは大きく違う。建物を建てるのは事業者なので、地主さんは一銭の負担もない。そして、予め保証金という名目のお金を預かり、無利息で、契約満了時に返還します。５０年という年月でお金の価値が変わっていたとしても、預かった額面の返還です。実質の運用益はもうけになります。あとは月々地代が入る、と。当面使う予定のない土地で、売る気もないのなら悪い話ではありません。契約期間がきたら、原則更地に戻して返してもらうことになっていますので、それもわかりやすい。
これを購入する立場から見ると、マンションを買っても、建物は所有権を手に入れますが、土地は借地です。土地を買うよりは初期コストが抑えられるのは明らかです。でも、月々地代を払い続ける必要があります。５０年以上の話ですから、地代も変動するでしょう。そして事業者が地主と取り決めた契約期間が来たら、建物は解体しなければならないので、マンション購入者は、修繕にかかる費用に加え、解体にかかる費用も積み立てておく必要があるのです。
では業界初の試みとは何なのか。また次回に。
【個人のブログ】
酒井恵理子のワンストップコンサルティング
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このGW中にゆっくり家を探すという人は、いそうでいない。だから、街の不動産業者も思い切って長い連休をとるところが多いようです。
さて、賃貸住宅の入居者ニーズの堂々１位は「バス、トイレ別」だそうです。（リクルート調べ）同じく、平成１８年時点での新築賃貸住宅の９５％はバス・トイレ別になっているとのデータもあります。
つまり、３点ユニットバスでは、入居者のハートをつかむには相当弱いということです。
たしかに実感します。築年数が２０年超と古いけれど、人気の「区」内で、急行停車駅から徒歩４分。ユニットバスのワンルームマンションの入居者募集で、賃料をかなりリーズナブルに設定したのになかなか決まらず、苦労しました。結局、立ち退きの代替物件を探している業者さんと共にどうにかまとめたのでした。
ネットなどで物件検索する際の、「バス・トイレ別」欄のチェックは必須アイテムみたいなもので、ユニットバスでは初めから土俵に乗れませんし、図面を見ればすぐにわかってしまう。最初から弾かれてしまえば、内見にすら至らないわけです。入居を決意する場合、希望と多少違うけれど、割安だからまあいいか、と妥協できる部分とどうしても妥協できない部分があるようです。一般的に志向は贅沢になっているのでしょうか。どんなに安くてもユニットバスは嫌、こればかりは金額の問題ではないようです。
投資用の中古のマンションを購入する場合、賃料収入が入らないと話になりませんが、オーナーチェンジ物件で現在入居者がいたとしても、次の契約満了時に更新されないかもしれませんし、今の時代の入居者のニーズを満たしていないと、新たな借り手がなかなか現れないかもしれません。
かといって、ユニットバスをバス・トイレ別にリフォームするのは簡単な工事ではなく、費用もかさみますし、スペース、配管上無理な場合があるでしょう。
でも、やっぱり、そこにしっかりビジネスチャンスを見出している業者がいました。
引き違い戸によって、バスタブとトイレスペースを分離するという商品です。反響あるそうですよ。
ほんの気持ち、ですけど、一応、バス・トイレ別。
空室が埋まらなくて困っている場合、賃料を下げてひたすら待つのも一つですが、入居者の、お金の問題ではないという気持ちを考えると、いつかそのうち…と期待して待っているだけでは厳しいかもしれません。
